Ajankohtaisia katsauksia ja keskustelua vuokra-asuntomarkkinoista.

25.5.2013

Apua, ötököitä!


Hyönteiset ovat välttämätön osa luonnon kiertokulkua, mutta harvempi meistä niitä kotiinsa haluaa. Tietyt tuhohyönteiset saattavat olla varsinainen riesa sisätiloihin päätyessään. Ne elävät useimmin talon rakenteissa ja leviävät esimerkiksi viemäriverkoston kautta helposti muihin huoneistoihin. Kuka vastaa, jos vuokra-asuntoon ilmaantuu ötököitä? Saako silloin alennusta vuokrasta?

Vuokralaisen on normaaleja varotoimia noudattaen huolehdittava siitä, ettei asuntoon kulkeudu ylimääräisiä tuliaisia ulkomaanmatkoilta tai vaikkapa kirppikseltä ostetun vanhan sohvan mukana. Jos vuokralainen havaitsee asunnossa jotain tavallisuudesta poikkeavaa, tulee hänen ilmoittaa havainnoistaan viipymättä vuokranantajalle. Ongelmasta on informoitava pikaisesti myös taloyhtiön isännöitsijää, jotta yhtiö voi hoitaa myrkytykset ja muut torjuntatoimet keskitetysti. Koska kysymys on usein rakenteiden kautta leviävistä tuholaisista, kuuluu vastuu hävittämisestä yleensä taloyhtiölle. Aiheutuvat kustannukset voidaan vaatia ötökkäongelman aiheuttajalta, jos tämä on tiedossa.

Esimerkiksi muutamat sokeritoukat ja turkiskuoriaiset ovat varsin yleisiä erityisesti vanhoissa taloissa, joten ne eivät tavallisesti oikeuta vuokranalennukseen. Suomen asuntokannassa harvinaisempien ja vaikeasti hävitettävien tuhohyönteisten kuten luteiden tai torakoiden tapauksessa vuokralaisella voi kuitenkin olla oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen erityisesti, jos ongelma on laaja ja jatkuu pitkään. Edellytyksenä toki on, että vuokranantajalle on ilmoitettu tuholaisista. Sen sijaan vuokralaisella ei normaalisti ole oikeutta saada vuokranantajalta korvausta tuhohyönteisten aiheuttamista vahingoista, kuten turkiskuoriaisten toukkien syömistä tekstiileistä taikka luteiden takia kaatopaikalle joutuneesta sängystä. Vuokranantaja joutuu korvaamaan aiheutuneita vahinkoja vain, jos hän on aiheuttanut vahingon omalla toiminnallaan tai laiminlyönnillään.

Ihan pakokauhuun ei siis ole aihetta, vaikka ötököitä asunnossa tulisikin vastaan. Useimmiten hyönteiset onnistutaan hävittämään oikeaoppisin menetelmin kohtuullisessa ajassa. Vuokrasopimuksen purku ei siksi yleensä tule kysymykseen. Ääritapauksessa esimerkiksi luteet voisivat kuitenkin oikeuttaa vuokralaisen purkamaan sopimuksen terveydellisen vaaran perusteella.

SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N JOHTAVA LAKIMIES, VARATUOMARI KATRIINA SAREKOSKI


4.4.2013

Ei lemmikkejä, kiitos!

Lemmikkien pitäminen vuokra-asunnossa on lähtökohtaisesti sallittua. Vuokranantaja voi kuitenkin vuokrasopimuksessa perustellusta syystä kieltää lemmikkien ottamisen asuntoon. Vuokralaiselle ja hänen lemmikkipuudelilleen tämä ei ole ilouutinen. Vuokranantajan ja vuokralaisen intressit ovatkin lemmikkien pitokiellon osalta usein hyvin ristiriitaiset. Vuokranantaja ei normaalisti kiellä lemmikkien pitoa vain kiusallaan, vaan haluaa luonnollisesti suojella sijoitustaan. Vastaavasti vuokralainen ei halua luopua usein perheenjäseneksikin koetusta lemmikistään.
 
Lemmikkikiellon syynä voi vuokrasopimuksessa olla esimerkiksi se, että vuokranantaja haluaa varata huoneiston jatkossa myös allergikkojen ja astmaatikkojen käyttöön. Vuokranantajan kannattaa käyttää myös maalaisjärkeä lemmikkieläinten pitokiellon suhteen, sillä lasimaljassa pidettävä kultakala ei todennäköisesti aiheuta samanlaista riskiä asunnolle kuin esimerkiksi tapetteja kynsivä kissa tai viisikymmentäkiloinen rottweiler. Täydellisen lemmikkikiellon sijaan voi ehdon kirjata sopimukseen myös esimerkiksi siten, että lemmikin ottaminen huoneistoon edellyttää vuokranantajan erikseen antamaa kirjallista lupaa.

Jos vuokralainen pitää lemmikkejä asunnossa sopimuksen lemmikkikiellosta huolimatta, saattaa vuokranantajalle syntyä oikeus sopimuksen päättämiseen irtisanomalla tai purkamalla. Ennen kuin sopimusta lähdetään irtisanomaan, tulee vuokranantajalla oman selustansa turvaamiseksi olla näyttö luvattomasta lemmikkien pitämisestä. Näyttönä voi toimia esimerkiksi naapurien toistuvat havainnot lemmikkieläimestä. Kynnys purkamiseen eli sopimuksen päättämiseen ilman irtisanomisaikoja on irtisanomista korkeammalla ja edellyttää vuokralaisen sopimusrikkomukselta olennaisuutta. Purkamisoikeus saattaa syntyä vuokranantajalle esimerkiksi silloin, kun asunto on vuokrattu väliaikaisesti ja vuokranantaja on allergiansa takia edellyttänyt, ettei huoneistoon saa ottaa kotieläimiä ja vuokralainen ehdosta huolimatta pitää asunnossa allergisoivia lemmikkejä.

Vuokralainen vastaa aina ilman nimenomaista sopimusehtoakin lemmikkien huoneistolle aiheuttamista tavanomaisen kulumisen ylittävistä vahingoista. Mikäli lemmikkien pitämistä ei ole vuokrasopimuksessa kielletty, voidaan vuokranantajan katsoa hyväksyneen lemmikkien pitämisen ja huoneiston suuremman kulumisen tiettyyn rajaan asti esimerkiksi lattiapintojen osalta. Tästä huolimatta lemmikkieläinten aiheuttamia purema- ja kynnenjälkiä asunnon pinnoilla tai eritteiden aiheuttamia jälkiä, haju- tai muita haittoja, ei pidetä tavanomaisena kulumisena. Tilannetta arvioidaan toisin, mikäli lemmikkieläimet on alun perinkin kielletty vuokrasopimuksessa. Jos vuokralainen siis pitää lemmikkejä huoneistossa kiellosta huolimatta, ei minkäänlaisia lemmikkieläinten aiheuttamia jälkiä voida pääsääntöisesti pitää tavanomaisena kulumisena.


TEKSTI: SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N LAKIMIES, HELI JÄRVI

25.1.2013

Vinkkejä edulliseen asumiseen


Elä nyt, omista myöhemmin! Vuokra-asuminen on mitä parhain keino välttää sitomasta kerralla suurta pääomaa omaan asuntoon.  Samalla välttyy ottamasta korkoriskiä ja maksamasta esimerkiksi taloyhtiön suuria remonttikustannuksia.

Yhdessä asuessa vuokra-asunto tulee entistäkin edullisemmaksi. Tutussa seurassa, ystävän tai kumppanin kanssa, suuremman asunnon jakaminen tulee yksiön vuokraamista edullisemmaksi. Samaan hintaan saa nauttia kanssa-asujan mukavasta seurasta.

Kun se oikea vuokra-asunto on löydetty, voi rahaa säästää tuunamalla ja puunaamalla. Pienillä muutoksilla saa helposti uutta ilmettä kotiin, ja pientä kivaa sisustustavaraa löytää monista myymälöistä sopuhintaan. Vanhoistakin esineistä voi korjaamalla tai uusia käyttötarkoituksia keksimällä loihtia uusia. 

Vuokralla asuva voi säästää monessa asumisen perusinvestoinnissa käyttämällä asuintalon yhteisiä palveluja. Esimerkiksi kerrostalon pesutuvasta löytää usein pesu- ja kuivauskoneen, eikä omia kalliita koneita ole täten välttämätön ostaa. Myös sähkösopimuksen ja Internet-liittymän kilpailuttamisella voi säästää arvokkaita euroja.

Rahan käyttö on pitkälti priorisointia, sillä tietyt menot ovat pakollisia. Kannattaa investoida niihin asioihin, joista nauttii ja joita pitää tärkeinä. Jos on valmis tinkimään asunnon sijainnista pidempien etäisyyksien kustannuksella, tai asumaan ahtaammin edullisemman vuokran toivossa, voi helposti säästää puhdasta rahaa. Kun pysähtyy hetkeksi harkitsemaan, missä kaikessa ja kuinka voi säästää, on jo ottanut askeleen edullisempaan elämään. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty!                                                                      










10.1.2013

Kun vuokranmaksu takkuilee



Vuokran maksaminen ajallaan on yksi vuokralaisen tärkeimmistä velvoitteista vuokrasuhteen aikana. Joskus vuokranmaksun kanssa saattaa kuitenkin tulla ongelmia, jos vuokralaisen maksukyky heikkenee esim. työttömyyden seurauksena. Mikä on vuokrasopimuksen kohtalo näissä viivästystilanteissa eli lähteekö asunto heti alta yhdenkin viivästyksen seurauksena?

Lain mukaan asunnon vuokrasopimus voidaan päättää kahdella eri tavalla, irtisanomalla tai purkamalla. Irtisanomisella tarkoitetaan sitä, että sopimus päättyy tietyn irtisanomisajan kuluttua. Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen irtisanomisaika on 3 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden. Irtisanomisaika pitenee 6 kuukauteen, kun vuokrasuhde on ollut vähintään vuoden mittainen. Purkaminen taas merkitsee sitä, että sopimus päättyy heti ilman minkäänlaisia irtisanomisaikoja.

Laissa ei ole erikseen lueteltu perusteita, jolloin vuokranantajalla on oikeus vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Irtisanomisperusteen tulee kuitenkin olla vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukainen. Vuokranmaksun toistuvaa myöhästelyä on pidetty hyväksyttävä perusteena. Irtisanomiseen ei kuitenkaan tulisi lähteä kevein perustein, vaan ensimmäisenä reagointikeinona voi vuokralaiselle lähettää esimerkiksi maksumuistutuksen. Jos vuokranmaksu tästä huolimatta edelleen takkuilee, saattaa irtisanominen tulla ajankohtaiseksi. On kuitenkin hyvä pitää mielessä, että irtisanomisoikeus koskee vain toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia. Määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voida irtisanoa, vaikka vuokranmaksu laahaisikin toisinaan hieman jäljessä.

Vuokrasopimuksen purkamisperusteet on lueteltu tyhjentävästi laissa. Yksi näistä perusteista on vuokranmaksun laiminlyöminen. Purkukynnyksen ylittymiseen vaaditaan huomattavasti olennaisempaa rikkomusta kuin sopimuksen irtisanomiseen. Oikeuskäytännön perusteella vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokrarästejä on purkuhetkellä vähintään 2-3 kuukauden vuokria vastaava summa. Pääsääntöisesti vuokranantajan on annettava purkamisesta ensin varoitus. Vuokranmaksun laiminlyönti on kuitenkin purkamisperusteena sellainen, ettei vuokralaiselle tarvitse antaa ensin edes varoitusta, vaan sopimus voidaan päättää heti, kunhan rästejä on vähintään edellä mainitun verran.

  TEKSTI: SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N LAKIMIES, HELI JÄRVI

 



4.12.2012

Irtisanomisilmoituksen sisältö ja tiedoksianto


Vuokranantaja voi joskus joutua syystä tai toisesta irtisanomaan asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen. Irtisanomisilmoitusta tehtäessä vuokranantajalla saattaa kuitenkin mennä sormi suuhun. Esiin voi nousta muun muassa kysymys siitä, mitä irtisanomisilmoituksen tulisi pitää sisällään? Entä ilmoituksen tiedoksianto, voidaanko ilmoitus antaa esim. sähköpostilla tai tekstiviestillä? 

Laki edellyttää, että vuokranantajan on annettava irtisanomisilmoitus vuokralaiselle kirjallisena. Kirjallisen muodon lisäksi on ilmoituksessa muistettava mainita tietyt asiat. Ollakseen pätevä, tulee ilmoituksessa ensinnäkin kertoa irtisanomisen peruste. Vuokranantajalla on aina oltava hyväksyttävä peruste vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Yleisesti hyväksyttäviksi perusteiksi on katsottu mm. huoneiston myynti tai sen ottaminen omaan käyttöön.

Irtisanomisperusteen lisäksi pitää ilmoitukseen merkitä vuokrasuhteen päättymisajankohta. Vuokrasuhteen päättymisajankohdalla tarkoitetaan sitä päivää, jona vuokrasuhde irtisanomisajan kulumisen jälkeen päättyy. Vuokranantajan on siis laskettava se päivä, jona vuokrasuhde päättyy ja kirjattava tämä ilmoitukseen. Irtisanomisaika lasketaan yleensä sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi. Vaikka ilmoitus olisi siis annettu tiedoksi esim. 1. tammikuuta, lasketaan irtisanomisaika vasta tammikuun viimeisestä päivästä lukien. Myös irtisanomisajat on määritelty asuinhuoneiston vuokralaissa. Lain mukaan vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, on irtisanomisaika 3 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden ja 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden.

Myös tiedoksiannon kanssa kannattaa olla tarkkana sillä laki edellyttää, että irtisanomisilmoitus annetaan todistettavasti tiedoksi. Todisteellisia tiedoksiantotapoja on monia. Ilmoitus voidaan antaa tiedoksi esimerkiksi postitse saantitodistuskirjeellä. Todistettavan tiedoksiannon osalta on erityisen tärkeää huomioida, ettei tavallinen kirje, ilmoituksen tiputtaminen postiluukusta, sähköposti tai tekstiviesti täytä lain asettamaa vaatimusta! Todistettavaan tiedoksiantoon on omat keinonsa myös silloin, kun vuokranantaja ei lainkaan tavoita vuokralaistaan.

TEKSTI: SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N LAKIMIES, HELI JÄRVI