Ajankohtaisia katsauksia ja keskustelua vuokra-asuntomarkkinoista.

8.12.2011

Toistaiseksi vai määräaikaiseksi?

Kysymykseen vuokrasopimuksen kestosta ei ole olemassa yhtä ainoaa oikeaa vastausta, vaan valinta on tehtävä tapauskohtaisesti osapuolten tarpeiden ja olosuhteiden mukaisesti. Lähtökohtaisesti vuokrasuhteen kestosta voidaan sopia vapaasti. Tässä kuitenkin muutamia huomioita asiaan liittyen.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on määräaikaista sopimusta joustavampi, mutta toisaalta myös epävarmempi vaihtoehto, koska se on irtisanottavissa irtisanomisaikaa noudattaen. Haluttaessa vuokrasuhteen varmuudella jatkuvan tietyn ajan, kannattaa tehdä määräaikainen sopimus. Määräaikainen vuokrasuhde päättyy ilman erillisiä toimenpiteitä, kun sovittu määräaika on kulunut umpeen. Tarvetta määräaikaiselle sopimukselle voi olla esimerkiksi vuokranantajan vuokratessa oman asuntonsa ulkomaankomennuksensa ajaksi.

Määräaikaiseen sopimukseen liittyy kuitenkin joitakin rajoituksia. Ensinnäkin asuinhuoneistoista ei voida saman vuokralaisen kanssa tehdä useammin kuin kahdesti peräkkäin enintään kolmen kuukauden mittainen vuokrasopimus. Kolmas peräkkäinen enintään kolmen kuukauden mittainen sopimus muuttuu automaattisesti toistaiseksi voimassa olevaksi ja irtisanomista edellyttäväksi. Toiseksi, määräaikainen sopimus ei ole irtisanottavissa kuin tuomioistuimen luvalla eräissä poikkeustilanteissa ja silloinkin sopimuksen ennenaikaisesti päättävän on korvattava tästä aiheutuvat vahingot. Kolmanneksi, alle kolmen vuoden mittaiseen määräaikaiseen sopimukseen ei ole mahdollista ottaa vuokrankorotusehtoa.

Vuokrasopimuksen kestosta sovittaessa kannattaa tulkintaepäselvyyksien vuoksi välttää sekamuotoista sopimusta, joka on ensin määräaikainen ja määräajan jälkeen jatkuu toistaiseksi voimassa olevana.

Laillinen keino on kuitenkin ottaa toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen ehto, jonka mukaan irtisanomisajan ensimmäinen mahdollinen alkamispäivä on esimerkiksi 11 tai 12 kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Asukkaalla on lain mukaan aina kuukauden irtisanomisaika, mutta vapaasti voidaan sopia päivämäärästä, josta irtisanomisaika alkaa. 


Käytäntönä on ollut samalla sopia lisäksi siitä, että sopimuksen ennenaikaisesti irtisanova maksaa toiselle osapuolelle yhden tai kahden kuukauden vuokraa vastaavan sopimussakon. Tätä vallitsevaa vuokraustapaa on kritisoitu ja totta onkin, että epäselvästi muotoiltu ehto aiheuttaa ongelmia. Lainsäätäjä ei kuitenkaan toistaiseksi ole katsonut tältä osin olevan tarvetta lakimuutoksiin. Otettaessa edellä mainittu ehto vuokrasopimukseen on joka tapauksessa tärkeää varmistua siitä, että molemmat osapuolet todella ymmärtävät ehdon merkityksen. Jos ehto on epäselvä, sitä tulkitaan laatijansa vahingoksi.

TEKSTI:  SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N LAKIMIES, VARATUOMARI KATRIINA SAREKOSKI

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti